【鍼灸院の経営】立地選びで失敗しない！開業3年後の売上を左右する物件チェックリスト7項目

こんにちは！鍼灸院の経営塾‐AMG‐代表の宮崎圭太です。物件選びで迷いに迷って、結局「なんとなく良さそう」で決めてしまい、開業後に後悔していませんか？🤔

「家賃が安いから決めたけど、患者さんが全然来ない」「立地は良いけど家賃が高すぎて経営が苦しい」「もっとしっかり調べておけば良かった」そんな声をよく聞きます。

実は、物件選びは開業後3年間の売上を大きく左右する最重要ポイントなんです。このブログを読むと、感覚ではなく客観的な基準で物件を評価できるようになり、開業後に「この立地で良かった！」と確信を持てる物件選択ができるようになります。

目次

• 鍼灸院の物件選びで失敗する3つの原因
• AMGメンバーの事例を元にした立地選びの重要性
• 開業3年後の売上を左右する物件チェックリスト7項目
• 各チェック項目の具体的な調査方法と判断基準
• 物件評価シートの作成と活用法
• まとめ：明日から実践できる物件選定システムの構築

鍼灸院の物件選びで失敗する3つの原因

感覚的な判断で客観的な評価ができていない

多くの鍼灸師が陥りがちなのが、「雰囲気が良い」「なんとなく良さそう」という感覚的な判断で物件を決めてしまうことです。

確かに直感も大切ですが、それだけでは開業後の厳しい現実に対応できません。月々の家賃支払いは待ってくれませんし、患者さんが来なければ売上は立ちません。

客観的な数字とデータに基づいた評価基準を持つことが、成功する鍼灸院への第一歩なんです。

家賃の安さだけで判断して集客力を軽視している

開業資金が限られているため、どうしても家賃の安さに目が向きがちです。しかし、これが大きな落とし穴になることがあります。

家賃が安い物件には理由があります。交通の便が悪い、人通りが少ない、競合が多すぎるなど、集客に不利な条件が隠れている可能性が高いんです。

月5万円節約できても、それが原因で月10万円の売上を失っては本末転倒ですよね。

開業後の売上予測を立てずに契約している

物件を見る際、多くの方が「ここで施術をしている自分」は想像しても、「どれくらいの売上が見込めるか」まで計算していません。

鍼灸院の開業後、最初の100万を最短で達成する10のステップでも詳しく解説していますが、売上予測なしでは適正な家賃水準を判断できません。

AMGメンバーの事例を元にした立地選びの重要性

立地変更で月商が2倍になった成功例

AMGのあるメンバーは、最初に選んだ物件では月商30万円程度でした。家賃を抑えるため住宅街の奥まった場所を選んだのですが、新規患者の獲得に苦戦していたんです。

そこで立地を見直し、駅から徒歩5分の1階テナントに移転。家賃は1.5倍になりましたが、通りがかりの患者さんが増え、月商は60万円まで伸びました。

家賃負担は増えたものの、売上の伸びがそれを上回ったため、手元に残る利益は大幅に改善したそうです。

物件選びの失敗から学んだ教訓

別のAMGメンバーは、開業時に「安い＝良い」と考えて郊外の物件を選択。しかし、ターゲットとしていた働く女性層へのアクセスが悪く、集客に苦労しました。

3か月以内に売上100万円達成する方法を実践しながら立て直しを図りましたが、立地のハンデは大きく、想定していたスピードでの売上アップは困難でした。

この経験から「物件選びは経営の土台」ということを痛感し、現在は立地を最重視した経営戦略を組んでいます。

開業3年後の売上を左右する物件チェックリスト7項目

それでは、失敗しない物件選びのための7つのチェック項目を詳しく解説していきます。

アクセス・交通利便性の評価方法

最寄り駅からの距離

• 徒歩5分以内：◎（非常に良い）
• 徒歩10分以内：○（良い）
• 徒歩15分以内：△（普通）
• 徒歩15分超：×（厳しい）

駐車場の確保状況 鍼灸院の患者さんは高齢者や体に不調を抱える方が多いため、駐車場は必須条件です。

• 専用駐車場2台以上：◎
• 専用駐車場1台：○
• 近隣コインパーキング有：△
• 駐車場確保困難：×

公共交通機関の便 バス停の位置、本数、主要駅へのアクセス時間も重要な評価ポイントです。

ターゲット層の居住密度調査テクニック

あなたのターゲット層がその地域にどの程度住んでいるかを調査します。

年齢層の分析

• 市区町村のホームページで人口統計を確認
• 30-50代女性が多い地域は美容鍼灸に有利
• 60代以上が多い地域は健康維持目的の需要高

世帯構成の確認

• ファミリー層が多い：子育て世代向けサービス
• 単身世帯が多い：夜間営業や予約システムが重要

生活パターンの把握 実際に朝・昼・夕方の時間帯に現地を歩いて、人の流れを観察することをおすすめします。

競合状況と差別化可能性の分析法

競合調査の完全ガイド！地域No.1になるためのリサーチ手法5ステップでも詳しく解説していますが、競合分析は立地選びでも重要です。

競合院の数と距離

• 半径500m以内の同業者数
• 半径1km以内の接骨院・整体院数
• それぞれのサービス内容と価格帯

差別化の可能性 競合が提供していないサービスや、アプローチできていないターゲット層がないかを調査します。

賃料と売上予測のバランス計算術

家賃負担率の適正水準 一般的に、家賃は売上の10-15%以内に抑えることが望ましいとされています。

例：月商50万円が目標 → 家賃は5-7.5万円が適正

損益分岐点の計算

• 固定費（家賃+その他）÷ 施術単価 = 必要患者数
• この計算で現実的な患者数か判断

売上予測の立て方

• 1日の施術可能人数 × 営業日数 × 稼働率で上限売上を算出
• 地域の需要と照らし合わせて現実的な数字に調整

物件の構造・設備条件チェックポイント

施術に適した間取り

• 受付・待合・施術室・更衣室の配置
• プライバシーが保てる構造
• 清潔感を演出できる内装の可能性

電気容量と設備

• エアコン設置可能な電気容量
• 給排水設備の位置
• インターネット回線の引き込み可能性

防音・遮音性能 鍼灸院は静かな環境が求められるため、外部の騒音や隣室への音漏れ対策は重要です。

将来性と地域開発計画の調査方法

人口動態の確認 市区町村の将来人口推計をチェック。人口減少地域では長期的な需要減少リスクがあります。

再開発・商業施設の計画

• 駅前再開発の予定
• 大型商業施設の出店計画
• 道路拡張や交通整備の計画

これらの情報は市役所の都市計画課や、地域の不動産業者から入手できます。

契約条件と初期費用の妥当性判断

敷金・礼金の水準

• 一般的な相場との比較
• 退去時の原状回復範囲の確認
• 更新料の有無と金額

契約期間と更新条件

• 最低契約期間の制約
• 中途解約時のペナルティ
• 家賃改定の条件

物件選びで失敗しない立地・家賃・設備の選定基準も併せて確認し、総合的な判断を行いましょう。

各チェック項目の具体的な調査方法と判断基準

現地調査で確認すべき7つのポイント

1. 時間帯別の人通り 平日・休日、朝・昼・夕の6パターンで現地を訪問し、人の流れを記録します。

2. 周辺店舗の営業状況 空きテナントが多い、閉店した店舗が目立つ場合は要注意です。

3. 清潔感と治安 患者さんが安心して通える環境かどうかを確認します。

4. 看板・サインの視認性 道路からの見え方、看板設置の可能性を確認します。

5. 搬入・搬出の利便性 施術ベッドなど大型機器の搬入経路を確認します。

6. 近隣住民への配慮 住宅が隣接している場合、営業時間や音に関する配慮が必要です。

7. 災害リスク ハザードマップで浸水・土砂災害リスクを確認します。

インターネットを活用した事前リサーチ術

Googleマップの活用

• ストリートビューで周辺環境を確認
• 口コミで地域の評判をチェック
• 交通量や人通りの把握

不動産ポータルサイト

• 同地域の家賃相場を確認
• 過去の募集履歴から相場推移を分析

統計データの活用 無料で月10人集客できる鍼灸院のMEOの5つの設定も参考に、オンライン対策も視野に入れた立地選択を行います。

不動産会社との効果的な交渉テクニック

情報収集のコツ

• 近隣の成約事例を質問
• 退去理由や空室期間を確認
• 大家さんの人柄や対応方針を聞く

交渉のポイント

• 複数の候補があることを伝える
• 長期契約を前提とした条件交渉
• 内装工事の相談や協力依頼

物件評価シートの作成と活用法

点数化による客観的評価システム

7つのチェック項目それぞれを5点満点で評価し、総合点で判断します。

評価項目と配点例

• アクセス・交通利便性：5点
• ターゲット層密度：5点
• 競合状況：5点
• 賃料バランス：5点
• 物件構造・設備：5点
• 将来性：5点
• 契約条件：5点

総合評価の基準

• 30点以上：非常に良い
• 25-29点：良い
• 20-24点：普通
• 19点以下：要検討

複数物件の比較検討フレームワーク

同じ評価基準で複数物件を比較することで、客観的な判断ができます。

エクセルシートを作成し、各項目の点数と総合評価を一覧化することをおすすめします。感情に左右されず、数字で判断できるようになります。

最終決定前の最重要確認事項

必ず確認すべき3つのポイント

1. 資金計画との整合性 開業資金、運転資金計画と照らし合わせて無理のない範囲かどうか
2. ターゲット戦略との一致 あなたが想定している患者層にアプローチできる立地かどうか
3. 3年後のビジョンとの適合性 事業拡大や移転の可能性も含めて長期的な視点で判断

物件選びで迷った時は、AMG公式LINEでも立地選択の相談事例や成功パターンを配信していますので、参考にしてみてください。

まとめ：明日から実践できる物件選定システムの構築

物件選びは鍼灸院経営の成功を左右する最重要要素の一つです。

感覚的な判断ではなく、客観的な評価基準を持つことで、開業後に「この立地で良かった！」と確信を持てる選択ができます。

今回ご紹介したポイントのおさらい

1. 7つのチェック項目で客観評価：アクセス、ターゲット層、競合、賃料、設備、将来性、契約条件
2. 現地調査とネットリサーチの組み合わせ：時間帯別の調査とデータ分析
3. 点数化による比較検討：感情に左右されない判断基準
4. 売上予測との照らし合わせ：現実的な収支計画との整合性

鍼灸院を開業するためのステップバイステップガイドと併せて実践すれば、より確実な開業準備ができるはずです。

物件選びは時間がかかる作業ですが、その投資は必ず開業後の売上として返ってきます。開業3ヶ月で月商50万！失敗しない施術メニュー設計の5原則も参考にしながら、立地の特性を活かしたサービス設計を行いましょう。

まずは近隣の物件3つから、今回のチェックリストを使った評価を始めてみてください。

あなたの鍼灸院が地域で愛される存在になるための第一歩を、今日から踏み出しましょう！

物件選びって、将来への投資だから本当に慎重になりますよね😅 AMG公式LINEでは、実際に立地選びで成功した鍼灸院の事例や、逆に失敗してしまった事例をもとに、物件選定の具体的なポイントや注意点を無料で配信しています。一人で悩まず、先輩鍼灸師たちの経験を参考にしてみませんか？

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